Bienes raíces fuera del país, una opción rentable para diversificar las inversiones

Century Asset Management —CAM—, gestora financiera de proyectos inmobiliarios en el sur de La Florida, lanza por estos días su nueva oportunidad de inversión en el sector inmobiliario.

Se trata de la tercera iniciativa de la gestora desde 2021, cuando Conconcreto y Century Homebuilders se unieron para crear esta compañía que tiene dos líneas de negocio: desarrollar vivienda para la venta, y vivienda para la renta y su posterior venta.

El nuevo fondo, Park Square Fund 1, abre la puerta para que los inversionistas participen en la rentabilidad originada por la venta de 200 viviendas adosadas, que están en construcción en Homestead, en el condado de Miami Dade, Florida, donde ejecutan un presupuesto de 76 millones de dólares.

Stefany Niño Díaz, directora de relación con inversionistas de CAM, explica que la propuesta es hacer una inversión mínima de 250.000 dólares y el resultado será una rentabilidad base del 18 % EA en dólares, proveniente de las ganancias generadas por la venta de las viviendas. Una ganancia promedio por unidad de vivienda calculada en 50.000 dólares aproximadamente.

La cuenta es sencilla: las casas de Park Square tendrán entre 170 m2 y 200 m2 y el valor de construcción promediará 319.000 dólares mientras el de venta 369.000, según lo estimado por CAM.

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En proyectos de otras compañías, ese costo de construcción podría ser mayor. La diferencia es que CAM genera eficiencias en el proceso gracias a que no contrata a un tercero para diseñar y construir, sino que tiene en sus dos socios (Century Homebuilders y Conconcreto) el conocimiento, la experiencia y la tecnología para hacerlo, lo que se refleja al final en el costo total y termina por mejorar la rentabilidad.

Según David Alzate, analista de relación con inversionistas de CAM, a ello se suma que entran a un proyecto cuyos riesgos prácticamente no existen. ¿Por qué? Porque están superados la gestión de tierras, el trámite de licencias, la financiación, cursa la construcción y el único riesgo que aún existe es el de desistimiento (de los compradores) que es muy bajo, ya que la comercialización va en 88 %. “La gente realmente entra a un proyecto muy maduro, donde nosotros somos los que ponemos el capital semilla y asumimos todos esos riesgos”, subraya. No se trata de comprar casas, sino de apostarle a los flujos de caja futuros fruto de la venta. Y eso en poco tiempo, ya que se prevé que las entregas de las casas se hagan entre enero y septiembre de 2025.

Los inversionistas empezarán a recibir recursos en abril de 2025 y al concluir el proceso el capital devuelto será de 1,26 veces lo invertido. Aunque el reglamento prevé entrega de capital y rendimientos durante dos años contados desde mayo de 2024, CAM prevé que será menos por el desempeño que ha tenido el proceso de ventas.

Stefany Niño hace énfasis en que el modelo no es tan replicable. “Nosotros somos pioneros en decir (al inversionista) quédese usted con parte de la rentabilidad que yo me gano como constructor, que es fruto de toda la experiencia que tienen Conconcreto y Century Homebuilders además en el momento actual, con altas tasas de créditos hipotecarios en Estados Unidos, pero una economía más calmada, nuestros precios resultan ser económicos para un comprador promedio y eso hace que la vivienda —de Park Square— se venda más rápidamente. Como nosotros no le cedemos la construcción a un tercero, eso abarata el costo; una estructura parecida generalmente tiene ese costo de un constructor, mientras nosotros lo hacemos directamente”.

Vale la pena explicar que para vincularse en Park Square Fund 1 el inversionista debe constituir un vehículo en los Estados Unidos, es decir una compañía de responsabilidad limitada (LLC) o una sociedad anónima (Inc.). Esto porque el foco está en inversionistas más sofisticados.

Por qué diversificar con propiedad raíz en La Florida

Cada vez más es cosa del pasado aquello de limitar al territorio nacional las opciones de inversión. Como también, el acceso a un reducido número de activos. Lo común ya, es disponer de múltiples alternativas, geografías y canales para conseguir una rentabilidad acorde con la expectativa. Eso sí, gestionando de manera adecuada el proceso para reducir la exposición a riesgos.

Quizá en ello radica la importancia de determinar el qué, cómo, cuándo, dónde y porqué de la inversión. Y de la mano de quién, no sobra recordarlo.

Y en este escenario ampliado de posibilidades, considerar activos foráneos es una práctica que deja de ser distante, en tanto la apertura de fronteras es creciente con países y mercados de diverso tamaño. Un caso puntual son los bienes raíces, buscados en el exterior no solo por habituales inversionistas sino también por quienes están viendo en esa apuesta una alternativa atractiva y confiable.

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Hay dos razones fundamentales por analizar en el momento de pensar en una opción inmobiliaria por fuera del país. La primera, relacionada con la oportunidad de diversificar el riesgo, es decir, desconcentrarlo, reducir la exposición en Colombia. Y la segunda, hacer el salto a una economía donde el ciclo económico sea distinto.

En palabras simples, Stefany Niño Díaz se refiere a que diversificar el riesgo hace el mismo sentido de “no tener los huevos en la misma canasta”, a no dejar las inversiones en un mismo lugar porque pueden suceder eventos políticos, económicos, naturales u otros, que afecten su inversión de alguna forma. “Por eso es importante tener diversificación no solamente en cuanto a moneda y a los activos, sino también en cuanto a la ubicación geográfica”.

A la hora de definir los criterios para elegir una geografía donde invertir en el mercado inmobiliario, más allá del natural objetivo de rentabilidad, comenta que el primero es la seguridad, específicamente referida a la que garantice la firma o empresa que administre los recursos, teniendo en cuenta que apostar afuera implica disponer de buena asesoría y acompañamiento para tener información clara sobre lo tributario, lo financiero, la forma y el canal por donde moverá los recursos. El otro criterio fundamental es la estabilidad y trayectoria del país en el mercado inmobiliario. “Estados Unidos es un mercado que tiene bastante profundidad en finca raíz, entonces realmente hace sentido tener diversificación geográfica y al colombiano le gustan esas inversiones. Y cuando no tiene que hacerse cargo de la parte operativa, eso es ganador”, comenta Stefany Niño.

La alternativa que pone a la vista Century Asset Management con Park Square Fund 1 tiene esas características: está en una geografía con alto nivel de desarrollo como el sur de La Florida, es una inversión con retorno en dólares, que le permite al inversionista hacer parte del mercado inmobiliario en Estados Unidos y lo hace de la mano de un experto en el tema que también tiene presencia en Colombia.

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* Contenido en colaboración con Century Asset Management.