Niif para pymes propiedades de inversión con el fin de mirar en la vida práctica su aplicación en el sector inmobiliario, tomando como referencia tres empresas de este sector de la ciudad de Cúcuta (Norte de Santander)
El presente artículo tiene la finalidad de proporcionar a las empresas del Sector
Inmobiliario , una herramienta técnica diseñada en apego a la Norma Internacional
de Información Financiera para las Pequeñas y Medianas Entidades (NIIF para las
PYMES), que facilite la contabilización, en todas sus fases (reconocimiento Inicial,
medición posterior y revelación de la información financiera), de las Propiedades de
Inversión, con el único objeto de que los estados financieros, reflejen fielmente la
situación financiera, el rendimiento económico y los flujos de efectivos y sirvan para
la toma de decisiones de los usuarios.14
En este contexto se expone la contabilización de las Propiedades de Inversión, de
forma detallada y ejemplificada considerando los eventos que puedan surgir en los
distintos escenarios económicos en los que se desenvuelven los negocios, y se
sustenta paso a paso los procedimientos para el reconocimiento inicial, medición
posterior, y revelación de la información financiera.
Para entrar en contexto tomaremos como referencia las siguientes inmobiliarias
descriptas a continuación en la siguiente tabla (1).
Tabla 1. Inmobiliarias
NOMBRE CIUDAD
Viviendas y valores S.A Cúcuta
Inmobiliaria Trónchala Cúcuta
Inmobiliaria la fontana Cúcuta
Fuente: autor
Se toma como muestra dos inmobiliarias ubicadas la misma ciudad, con el fin de
analizar su comportamiento y sus respectivas diferencias.
Las cuales presentan la siguiente información en sus estado de situación financiera,
respecto a la los activos no corrientes en la cuenta propiedades de inversión.
Tabla 2. Situación financiera inmobiliaria
NOMBRE AÑO 2016 AÑO 2017
Viviendas y valores S.A 4.401.083 9.471.738
Inmobiliaria trónchala 2,.657.505 2,327.376
Inmobiliaria la fontana 463.583 463.583
Nota: Cifras expresadas en miles de pesos colombianos.
Fuente: autor
De los cuales la norma internacional en la sección 16 y en la NIC 40 de los cuales
se define como “propiedades (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o
en parte o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario
que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, apreciación
del capital o ambas”15
En los cuales cada una de las inmobiliarias objeto de estudio cuentan con la
siguiente información.
Tabla 3. Terrenos adquiridos para obtener plusvalía
Terrenos adquirido para obtener plusvalía a largo plazo y no para venderse
Nombre Valor en este rubro
Vivienda y valores S.A 947.174
Inmobiliaria Trónchala 349.107
Inmobiliaria la fontana 92.717
Fuente: autor
En el rubro terreno adquiridos para obtener plusvalía a largo plazo y no venderse
encontramos que la inmobiliaria vivienda y valores disponen con un 10% para este
tipo de propiedades de inversión.
La inmobiliaria Trónchala dispone de un 15 % del total de sus propiedades de
inversión.
La inmobiliaria Fontana dispone de un 20% del total de sus propiedades de
inversión.
Se hace el análisis respectivo y se encuentra que en este rubro la inmobiliaria
Fontana dispone con más inversión en terrenos para la no venta debido a que las
zonas en que se encuentran estos tendrán una valorización a futuro.
Tabla 4. Terreno adquirido para uso futuro determinado
Terreno adquirido para un uso futuro no determinado
Nombre Valor en este rubro
Vivienda y valores S.A 947.174
Inmobiliaria Trónchala 698.213
Inmobiliaria la fontana 92.717
Fuente: autor
En terrenos adquiridos para un uso futuro no determinado la inmobiliaria vivienda
y valores cuenta con un 10%, inmobiliaria trónchala 30% e inmobiliaria fontana 20%
del total de su rubro de propiedades de inversión.
La inmobiliaria trónchala cuenta con una inversión de un 30% de sus propiedades
de inversión se puede presumir que es debido a obras futuras que van a realizar.
Tabla 5. Edificio propiedad de la entidad arrendado
Edificio propiedad de la entidad que está arrendado
Nombre Valor en este rubro
Vivienda y valores S.A 1.894.348
Inmobiliaria Trónchala 465.475
Inmobiliaria la fontana 139.074
Fuente: autor
En edificios de propiedad de la entidad que está arrendando, la inmobiliaria vivienda
y valores cuenta con un 30%, inmobiliaria trónchala 20% e inmobiliaria Fontana 30%
de total de su rubro de propiedades de inversión.
En este rubro la inmobiliaria vivienda y valores y fontana cuentan con un 30% de
sus propiedades de inversión ya que estas dos cuentan con una infraestructura
propia de edificios los cuales los tienen para arrendamientos.
Tabla 6. Edificio desocupado para arrendamiento
- Edificio desocupado que se tiene para ser arrendado
Nombre Valor en este rubro
Vivienda y valores S.A 2.841.521
Inmobiliaria Trónchala 349.107
Inmobiliaria la fontana 69.537
Fuente: autor
En edificios desocupados que se tienen para ser arrendados, la inmobiliaria vivienda
y valores cuenta con un 30%, inmobiliaria trónchala 15% e inmobiliaria Fontana 15%
de total de su rubro de propiedades de inversión.
19
En este rubro la inmobiliaria vivienda y valores cuenta con un 30% de sus
propiedades de inversión ya que esta cuenta con una infraestructura propia de
edificios los cuales los tienen para arrendamientos.
Tabla 7. Inmuebles en proceso de construcción o mejora
Inmuebles que están en proceso de construcción o mejora con la finalidad de
arrendarlos
Nombre Valor en este rubro
Vivienda y valores S.A 2.841.521
Inmobiliaria Trónchala 465.475
Inmobiliaria la fontana 69.537
Fuente: autor
En inmuebles que están en proceso de construcción o mejora con la finalidad de
arrendamientos., la inmobiliaria vivienda y valores cuenta con un 30%, inmobiliaria
trónchala 15% e inmobiliaria Fontana 15% de total de su rubro de propiedades de
inversión.
En este rubro la inmobiliaria vivienda y valores cuentan con un 30% de sus
propiedades de inversión ya que esta cuenta con proyectos de construcción con la
finalidad de arrendamiento.
Con la información presentada se puede decir que las inmobiliarias respecto a sus
propiedades de inversión, no hay un rubro definido, realizan sus inversiones según
el mercado al cual se adapten y con la finalidad de contar con propiedades de
inversión para todo tipo de cliente.
En cuanto en los estados financieros se presentan con la comparación de dos años,
por la cual se ven reflejada tres situaciones diferentes en las cuales una aumenta
sus propiedades de inversión, otra las disminuye y otra se mantiene estable.
4.1 MEDICIÓN EN EL RECONOCIMIENTO INICIAL
En el caso estudiado y lo estipulado en la norma las tres inmobiliarias utilizan el
valor razonable para su medición.
Bajo NIIF, la perspectiva es de acuerdo con el enfoque de la NIC 40 y la sección 16
de niif para pymes, los cambios en el valor de las propiedades de inversión medidos
a valor razonable deben ser reconocidos en la cuenta de resultados en el periodo
en que se producen.
Es de considera que la introducción de las NIC / NIIF y el uso cada vez mayor del
valor razonable, ha generado un mayor costo para las empresas, debido a su
procedimiento de valoración. Aunque es preciso aclarar encuentra que el valor
razonable da una imagen más precisa, y el lector puede encontrar fácilmente el
valor de mercado de la propiedad en el estado de posición financiera.
4.2 MEDICIÓN POSTERIOR
En la inmobiliaria vivienda y valores S.A la medición posterior se mide las
propiedades inversión al valor razonable y es determinado con base en los avalúos
practicados periódicamente por peritos independientes usando técnicas de
valoración de nivel dos y tres descritas en la NIIF 13 “Medición del Valor Razonable”.
Teniendo en cuenta estas tasaciones, la compañía ha adoptado como política en la
medición posterior de las propiedades de inversión, registrar el 80% de esta
valoración, ya que estadísticamente éste es el porcentaje por el cual se han
enajenado los inmuebles en la compañía y por lo tanto este registro proporciona
información más relevante sobre dichos activos.
Inmobiliaria trónchala: Conforme a las condiciones implícitas del Contrato de
Usufructo, el monto equivalente a la depreciación del período debe ser destinado a
realizar adiciones en las propiedades de inversión y cubiertas financieramente por
el usufructuario.
Conforme lo requiere la sección 16 de NIIF para pymes, para los efectos de las
coberturas de seguro se asigna a la propiedad un valor de mercado, al cierre del
periodo contable y se tiene en cuenta su avaluó fiscal.
Inmobiliaria la fontana: Las bases para la medición posterior de propiedades de
inversión será hará conforme a su valor razonable. Y los cambios, mejoras y
adquisiciones que se hayan realizados durante el tiempo.
La medición posterior es muy importante en las propiedades de inversión ya que
son los cambios en el valor razonable. Si una participación en una propiedad
mantenida bajo arrendamiento se clasifica como propiedades de inversión, la
partida contabilizada por su valor razonable será esa participación y no la propiedad
subyacente. Los párrafos 11.27 a 11.32 proporcionan una guía para determinar el
valor razonable. Una entidad contabilizará todas las demás propiedades de
inversión como propiedades, planta y equipo, utilizando el modelo de costodepreciación-deterioro del valor de la Sección.17
Cada inmobiliaria establece las políticas sobre las cuales se realizara la respectiva
medición posterior y que criterios tendrá en cuenta para esta, como los métodos de
los tres casos de estudios son el valor razonable se tendría en cuenta lo que cada
una considere relevante para su medición posterior.
4.3 TRANSFERENCIAS
En el caso de las tres inmobiliarias modelos de estudio, por tener como objeto social
compra, venta y arrendamientos se tiene estipulado que se realizara transferencias
cuando:
Se inicie una operación de un arrendamiento operativo, ya que su actividad es
arrendamientos al transferir su derecho de uso por cambio de un canon de
arrendamiento.
Inicio de la ocupación de la propiedad por el dueño: En el sector inmobiliario como
algunas de las viviendas que alquilan están inmobiliarias son dadas por los
propietarios con el fin de que sean arrendadadas por estas, en el caso de que el
dueño del inmueble termine el contrato con la inmobiliaria se dará como
transferencia.
Como en este caso específico las tres inmobiliarias utilizan el modelo de valor
razonable las transferencias de un elemento desde inventarios a propiedades de
inversión, para contabilizarlo por su valor razonable, cualquier diferencia entre el
valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior se
reconocerá en el resultado del periodo.
4.4 INFORMACIÓN A REVELAR
En el caso del sector inmobiliario la información a revelar será la siguiente.
Las revelaciones presentadas a continuación son de aplicación en adición a las
mencionadas en la NIC 17, Arrendamientos. De acuerdo con la NIC 17, el dueño de
las propiedades de inversión incluirá las revelaciones correspondientes al
arrendador respecto a los arrendamientos operativos. De acuerdo con la misma NIC
17, una empresa que tenga propiedades de inversión sometidas a arrendamiento
financiero, incluirá las revelaciones al respecto correspondientes al arrendatario, así
como las revelaciones correspondientes al arrendador, en lo referente a cualquier
arrendamiento operativo que haya otorgado la empresa.18
La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión (como han
sido medidas o reveladas en los estados financieros) está basado en una tasación
hecha por un tasador independiente, de reconocida cualificación profesional y con
suficiente experiencia reciente en la zona y categoría de la propiedad de inversión
objeto de valoración. Si no hubiera tenido lugar dicha forma de valoración, se
revelará este hecho.
Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de
propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o
mejoras de las mismas.
