El arrendatario debe informar el monto del incremento y la fecha en la que se hará efectivo
En Colombia se estima que el 40,2 % de los hogares nacionales habita en una vivienda en arriendo, según un informe de la Federación Colombiana de Lonjas de propiedad Raiz (Fedelonjas).
El reciente reporte de Fedelonjas indica, además, que durante el primer semestre del año hubo un incremento del 4,41 % en los cánones de arrendamiento en el país.
La inflación es uno de los aspectos clave que determina el valor del incremento en los arriendos del país. Sin embargo, hay varios factores que influyen en el proceso.
Es importante tener en cuenta que la Ley 820 del 2003, en su artículo 20, determina que "cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor".
Además, aclara que aunque cambie el año, si no han pasado más de 12 meses, el arrendatario no puede hacer un incremento en el precio.
En caso de que se quiera hacer efectiva la subida del valor, "deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal", dice la ley.
Según proyecciones del Banco de la República, se espera que la inflación cierre este 2023 con un valor cercano al 9,8 %. Esta cifra ha de ser una de las bases en las discusiones el aumento del canon entre el propietario y el arrendatario. Sin embargo, no es el valor tope, pues algunos ciudadanos pactan contratos de arrendamiento con base en otros criterios.
Eso sí, regularmente, el valor de aumento aceptado por las agencias inmobiliarias y la mayor parte de los propietarios responde al Índice de Precios al Consumo (IPC) que determine el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane).
Sin embargo, formalmente, el único monto máximo de aumento estipulado en la normativa nacional es el que establece la ya mencionada Ley 820 del 2003.
Otras preguntas frecuentes sobre el arriendo
¿Qué razones son válidas para que un arrendatario sea desalojado?
El desalojo es un proceso que permite a un arrendador pedir que su bien sea desocupado por el inquilino actual y hay varias causales que lo avalan:
- Faltar con el pago del arriendo en tiempos y montos establecidos.
- Incumplir con los acuerdos establecidos en el contrato (como, por ejemplo, tener una mascota si no está permitido).
- Tener malas conductas que atenten contra la paz del sector (como, por ejemplo, hacer más ruido del permitido por la norma o llevar a cabo una actividad ilícita en la propiedad).
- Causar daños a la propiedad alquilada.
¿Cuánto tiempo tiene el inquilino para desocupar un inmueble tras ser desalojado?
La ley 820 de 2003, por medio de la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones, establece que, desde el aviso por parte del arrendador, el inquilino tiene un plazo de tres meses para desocupar el inmueble.
¿Qué hacer si el inquilino no se quiere ir del inmueble?
Es recomendable que, antes de llegar a instancias legales y de escalar la situación con las autoridades, se arregle un acuerdo con el inquilino y se estipulen condiciones de desalojo favorecedoras para ambas partes.
Si no es posible, los expertos recomiendan presentar su caso ante mecanismo alternativo: un centro de conciliación, un centro de convivencia, la Defensoría del Pueblo, la notaría o, en algunos casos, la personería municipal.
Como última opción, se deberá iniciar un proceso judicial ante un juez civil que ordene la devolución del inmueble, así como una compensación por los daños ocasionados.
"A la demanda deberá acompañarse prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario, o la confesión de este hecha en interrogatorio de parte extraprocesal, o prueba testimonial siquiera sumaria", detalla el artículo 348 del Código General del Proceso.
¿En qué casos se puede pedir indemnización por desalojo del arrendatario?
Un arrendador puede terminar el contrato de manera unilateral, siempre y cuando notifique al arrendatario por escrito y por medio de un servicio postal autorizado. Debe hacerlo por lo menos con tres meses de anticipación al desalojo.
En caso de incumplir, deberá pagar al inquilino una indemnización equivalente a tres meses el valor del arriendo. Este pago obliga a desalojar la propiedad en la fecha acordada.
Hay algunas excepciones que impiden que el inquilino sea indemnizado, entre ellas se incluye: el incumplimiento de normas del conjunto residencial, cuando no se cumple con el pago de arriendo o servicios, cuando se incurre en actividades ilícitas dentro de la propiedad, cuando se hacen remodelaciones sin consentimiento o cuando hay subarriendo.
"La inflación determina el valor de incremento."
