Glosario de La Agencia Inmobiliaria
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Es el avalúo que realiza un gremio o lonja de propiedad raíz con la participación colegiada de sus agremiados.

Determinación del valor de un bien inmueble, lo cual realiza un perito o profesional encargado de determinar su valor de mercado. Hay avaluadores registrados y hay avaluadores informales. Los primeros sirven de peritos o para dictámenes o pruebas judiciales y los segundos para tener un Análisis de mercado comparativo.

Persona natural o jurídica a la cual se le otorga un bien o ciertas facultades sobre un activo o propiedad.

Art. 2383 del Código Civil: “El fiador reconvenido goza del beneficio de excusión, en virtud del cual podrá exigir que antes de proceder contra él se persiga la deuda en los bienes de deudor principal, y en las hipotecas o prendas prestadas por este para la seguridad de la misma deuda.”

Cuando un inmueble le pertenece a varias personas sin que se haya dividido bajo propiedad horizontal, ni división material, por lo que ninguna de ellas tiene pleno derecho sobre dicho inmueble. Solo hay una matrícula inmobiliaria para ese predio donde todos los dueños (comuneros) figuran con un derecho en un porcentaje sobre ese inmueble, sin delimitación de linderos para cada comunero (dueño) sino solo respecto el inmueble como tal. (Art. 2322 al 2340 del Código Civil).

Para que se llegue a la constitución de una propiedad horizontal en un inmueble que está en común y proindiviso, primero se debe hacer la división material de la totalidad del área del globo mayor que es el terreno de mayor extensión, se divide en varias partes y para esto se requiere que se presenten licencia de división expedida por autoridad competente, la cual se hace con fundamento en los planos presentados ante la misma y la descripción de cada uno de los lotes con sus áreas, linderos y ubicación, así como se debe presentar el título antecedente, es decir la escritura por medio de la cual se adquirió. 

Qué requisitos implica el desenglobe la licencia de subdivisión que otorga la secretaria de planeación del municipio respecto el proyecto de subdivisión, según el tamaño, pueden o no otorgar la autorización de subdivisión o porque no lo permita el POT en razón de su destinación.

La división material ocurre con el desenglobe, para esto se requiere la escritura pública donde están los derechos de participación de ese inmueble, licencia de subdivisión, cédulas, certificado de tradición, planos topográficos de la forma en que se va a hacer la división. Se hace la escritura donde consta este desenglobe y se registra en instrumentos públicos para que se generen números de matrícula inmobiliaria de los predios divididos. 

Se divide un inmueble para tener autonomía en impuestos a pagar y para poder construir libremente.

La división material de un predio puede hacerse por notaria: se hace el levantamiento planimétrico del predio en donde se hace la división acordada y se pasa la documentación a planeación municipal y esta emite una resolución, se realiza la correspondiente escritura que se registra en la oficina de instrumentos públicos para que se cierre el globo mayor y se abran 2 nuevos folios y aquí es donde ya se pasa a la figura del desenglobe.

También se puede hacer por vía judicial. Se hace este trámite ante Juez estando los comuneros de acuerdo o no. 

Cuando no hay controversia entre los comuneros se inicia el proceso divisorio por parte de cualquiera de ellos, no habrá oposición, ya que están de acuerdo y el Juez procede a dividir el bien y se ordena esto por medio de una sentencia, la cual se registra en instrumentos públicos y si no hay acuerdo se va a remate y se vende el predio al mejor postor, se reparte el dinero en el porcentaje que tenía cada comunero y queda este predio en cabeza de una persona.

Para hacer la división material se debe hacer el desenglobe que es la segregación del predio, el Art. 114 de la resolución 70 del año 2012 la define como una mutación catastral de segunda clase como tal, donde se adjudica un código catastral a un predio que se ha dividido, se segrega una parte del globo y se determina cuál es el área restante para que le registren la escritura en instrumentos públicos, de tal forma que consiste en se debe proceder a alinderar en forma especial tanto los predios que segrega con el restante.

No se puede desenglobar existiendo derecho de cuota común y proindiviso, pues el derecho no está determinado hasta que se realice la división o partición material del inmueble. Por lo tanto, es requisito indispensable tener pleno dominio para que se pueda lograr el desenglobe de un bien en común y proindiviso.

Una vez se hace la división material, se hace el desenglobe y si se desea que los predios independientes queden bajo propiedad horizontal, entonces ahí si esta se constituye por escritura pública en la Notaria. Si no se desea que los predios independientes queden bajo propiedad horizontal, entonces se cierra el folio del predio de mayor extensión y cada uno queda independiente solo como predios vecinos, más no son copropietarios ni tendrán zonas comunes.